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Ein Arzt als Mieter muss eine Modernisierung ausnahmsweise wegen einer unzumutbaren Härte nicht dulden ist zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Als Schadensersatz kann der Arzt u.a. daher die Umzugskosten und die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der höheren Miete für die neue Praxis verlangen (BGH, Urteil vom 31.10.2012, XII ZR 126/11).

Der Gebäudekomplex in dem sich die Arztpraxis befand, sollte für eine Dauer von neun Monaten umfangreich modernisiert und mit weiteren Wohnräumen ausgebaut werden. Der niedergelassene Arzt und Mieter kündigte das Mietverhältnis nach Bekanntgabe des geplanten Vorhabens gemäß wegen Entziehung des Gebrauchs.

Neben der Kündigung forderte der Arzt vom bisherigen Vermieter Schadensersatz für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Er verlangte Ersatz der Renovierungs- und Umzugskosten.

Der BGH sprach dem Arzt Schadensersatz zu. Wegen des Umfangs und der Dauer der Baumaßnahmen stellte der BGH zu Gunsten des mietenden Arztes ein existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko fest. Da sich der Vermieter von seinem Bauvorhaben nicht abbringen ließ, waren die Ärzte schon vor dem Beginn der Arbeiten - die erkennbar zu unzumutbaren Zuständen geführt hätten - zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Praxistipp:
Bevor der Arzt den Vertrag kündigt und auszieht sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Umbaumaßnahmen zu dulden sind, weil sonst erhebliche Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Mietausfalls drohen.

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