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Die Abhängigmachung des Zustandekommens eines Mietvertrages betreffend eine Arztpraxis von der Erfüllung einer Nutzungsänderungsgenehmigung, stellt eine Bedingung des Vertrages dar, deren fehlen den Vertrag unwirksam macht (OLG Saarbrücken Urteil vom 25.9.2003 - 8 U 644/02-158).

In dem Mietvertrag eines niedergelassenen Arztes war geregelt in § 19: „Sollten die erforderlichen behördlichen Genehmigungen zur Nutzung der Räume als Arztpraxis nicht erteilt werden, kommt dieser Vertrag nicht zustande.“

Aus dem Urteil:
Das festzustellende Mietvertragsverhältnis ist letztendlich nicht wirksam zwischen den Parteien zustande gekommen, da § 19 des Mietvertrages dessen Wirksamkeit aufschiebend bedingt von der – unstreitig nie erfolgten - Nutzungsänderungsgenehmigung abhängig macht (1) und der Bedingungseintritt hier entgegen der Ansicht des Landgerichts auch nicht nach § 162 BGB fingiert wird (2), vielmehr unter den gegebenen Umständen von einem endgültigen Ausfall der Bedingung auszugehen ist (3), so dass der zunächst schwebend unwirksame Mietvertrag der Parteien endgültig unwirksam geworden ist.

Der Senat ist mit dem Erstrichter der Auffassung, dass der in Rede stehende Mietvertrag ausweislich des § 19 nur unter der aufschiebenden Bedingung der Nutzungsänderungsgenehmigung zustande gekommen war, seine Wirksamkeit also abhängig von dem Eintritt dieses ungewissen zukünftigen Ereignisses. Entgegen der Ansicht des Beklagten handelt es sich insoweit nicht um eine Rechtsbedingung, sondern um eine echte Bedingung, auf welche die §§ 158 ff BGB uneingeschränkt Anwendung finden.

Da der Vermieter den Eintritt der Bedingung (Erwirkung der erforderlichen behördlichen Genehmigung zum Betrieb einer Arztpraxis) nicht herbeiführte, war der Mietvertrag unwirksam und der Mieter musste keinen Mietzins bezahlen.

Praxistipp:
Das ausdrückliche Einfügen einer Bedingung im Sinne des § 158 BGB schützt den Arzt als Mieter davor, in einem für ihn unbrauchbaren Mietvertrag gefangen zu werden.

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