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Ändern Arzt und Vermieter einvernehmlich die Höhe der Praxismiete, so hat dies schriftlich zu erfolgen, andernfalls ist es rechtlich nicht verbindlich. Eine dauerhafte Änderung der Miethöhe ist immer vertragswesentlich und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren (BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14).

Form MietvertragDer Fall:

Die klagenden Zahnärzte (im Folgenden: Ärzte) begehren die Feststellung, dass sie als Mieter das zwischen den Parteien bestehende Gewerberaummietverhältnis wirksam durch Kündigung zum 31. Juli 2014 beendet haben.

Die Ärzte hatten im Jahre 2001 vom Rechtsvorgänger der beiden Beklagten (im Folgenden: Vermieter) zum Betrieb einer Zahnarztpraxis Räume im Erdgeschoss seines Anwesens angemietet. Zum Zweck der Praxisvergrößerung schlossen die Ärzte mit dem Vermieter am 2. Mai 2005 einen neuen schriftlichen Mietvertrag, der sich neben den Erdgeschossräumen auch auf Räume im ersten Obergeschoss bezog. Es erfolgten Umbaumaßnahmen wie ein Deckendurchbruch und der Einbau einer Verbindungstreppe zwischen den beiden Geschossen, deren Kosten die Ärzte trugen. Als Vertragsende war der 30. April 2020 vereinbart, als monatliche Miete ein Betrag von 1.350 €. Knapp acht Monate nach dem Vertragsabschluss vereinbarte der Arzt zu 2 mit dem Erblasser mündlich, dass die monatliche Miete ab 1. Januar 2006 um 20 € auf 1.370 € erhöht werde, und vermerkte dies auf dem Mietvertragsexemplar der Ärzte. Der Vermieter verstarb und wurde von den beiden Beklagten beerbt.

Mit Schreiben vom 26. Oktober 2013 kündigten die Ärzte das Mietverhältnis über die Praxisräume zum 31. Juli 2014 aus wichtigem Grund, weil die Räume nicht mehr den gestiegenen Anforderungen an den Platzbedarf der Praxis und an die Einhaltung von Hygienevorgaben entsprächen. Mit der am 20. Februar 2014 eingereichten Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses erklärten die Ärzte die ordentliche Kündigung zum 31. Juli 2014. Die Ärzte haben die Praxisräume inzwischen geräumt.

Ihre Feststellungsklage wurde von Landgericht und Oberlandesgericht abgewiesen.

Die Entscheidung:

Der BGH gab der Revision der klagenden Ärzte statt und verwies die Sache an das OLG zurück.

Die Änderung der Miethöhe stelle stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden könne - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. Bei der Miete handele es sich per se um einen vertragswesentlichen Punkt, der für den von § 550 BGB geschützten potenziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gelte umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken.

Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, weil diese noch nicht zur Endentscheidung reif ist. Nach Zurückverweisung wird das Berufungsgericht insbesondere Feststellungen dazu zu treffen haben, wie es zur Vereinbarung der Mieterhöhung und der Ergänzung des Vertragsexemplars der Kläger gekommen ist. Gegebenenfalls sind - nach ergänzendem Vortrag der Parteien hierzu - dann auch Feststellungen zu den Vereinbarungen betreffend die Umbaumaßnahmen erforderlich.

Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass - einen Schriftformverstoß unterstellt - das Mietverhältnis erst mit Ablauf des 30. September 2014 beendet worden sein kann.

Anmerkung:

Die Änderung der Miethöhe der Praxisräume ist wesentlich und muss schriftlich fixiert werden, d.h. durch schriftliche Fixierung nebst Datum und Unterschriften der Beteiligten auf einem Schriftstück, § 126 BGB.

Es empfiehlt sich, alle Vereinbarungen zum Mietverhältnis (bspw. zum Inhalt von Umbauarbeiten) aus Beweiszwecken in Textform niederzulegen, z.B. in Form von emails. Wesentliche Punkte (wie z.B. die Höhe der Miete) sind darüberhinaus schriftlich zu erfassen. 

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